Inhalt des Artikels
- Gibt es eine Sanierungspflicht bei Erbschaft oder Schenkung?
- Energieausweis: Keine Pflicht bei Erbschaft und Schenkung
- Sanierungspflichten gemäß Gebäudeenergiegesetz
- Diese Sanierungspflichten gelten bei geerbten oder geschenkten Immobilien
- Ausnahmen: Wann greift die Sanierungspflicht nicht?
- Frist: Zwei Jahre für die Umsetzung
- Fördermöglichkeiten: Staatliche Unterstützung gezielt nutzen
- Unsere Empfehlung: Energieberatung einholen
- Fazit
- Häufig gestellte Fragen
Inhalt
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung besteht keine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises.
- Dennoch gelten bestimmte energetische Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).
- Die Frist zur Umsetzung dieser Maßnahmen beträgt zwei Jahre nach Eigentumsübergang.
- Es bestehen Ausnahmen, unter anderem bei einer Selbstnutzung vor dem 1. Februar 2002 oder bei denkmalgeschützten Gebäuden.
- Für Sanierungsvorhaben können staatliche Förderprogramme wie die BEG genutzt werden.
Gibt es eine Sanierungspflicht bei Erbschaft oder Schenkung?
Der Tod eines Familienmitglieds oder eine großzügige Schenkung kann dazu führen, dass Immobilien unentgeltlich in den Besitz neuer Eigentümer:innen übergehen. So wertvoll eine solche Immobilie sein kann, so komplex gestalten sich mitunter die Pflichten, die mit dem neuen Eigentum einhergehen, insbesondere in energetischer Hinsicht.
Viele Hausbesitzer:innen wissen gar nicht, dass das Gebäudeenergiegesetz (GEG) auch hinsichtlich Erbschaften und Schenkungen konkrete Vorgaben enthält. Du häufigsten Fragen drehen sich rund um:
- Welche Verpflichtungen gelten genau?
- Wann greifen Ausnahmen?
- Welche Fördermöglichkeiten bestehen?
Energieausweis: Keine Pflicht bei Erbschaft und Schenkung
Beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Gebäudes ist der Energieausweis verpflichtend. Doch wie sieht es aus, wenn das Eigentum durch Erbschaft oder Schenkung an eine:n neue:n Besitzer:in übergeht?
Wichtig zu wissen: Für Erb:innen oder Beschenkte besteht keine grundsätzliche Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. Der Gesetzgeber verlangt diesen Nachweis nur bei „Veräußerung oder Neuvermietung“. Da Erbschaft und Schenkung jedoch unentgeltliche Eigentumsübertragungen darstellen, greift die Energieausweispflicht in diesem Zusammenhang nicht.
Allerdings kann es durchaus sinnvoll sein, freiwillig einen Energieausweis erstellen zu lassen. Er gibt Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes und bildet außerdem die Grundlage für eine objektive Sanierungsplanung.
Quick-Tipp: Die Energieausweispflicht greift bei einer Erbschaft oder Schenkung zwar nicht automatisch, doch wer das Objekt später verkaufen oder vermieten möchte, muss ihn vorlegen können.
Sanierungspflichten gemäß Gebäudeenergiegesetz
Auch wenn keine Energieausweispflicht besteht, sind neue Eigentümer:innen nicht automatisch von weiteren energetischen Anforderungen befreit.
Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet sie, bestimmte energetische Standards innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübertragung umzusetzen – unabhängig davon, ob die Immobilie geerbt oder geschenkt wurde. Diese Regelung betrifft insbesondere ältere Bestandsgebäude, die energetisch nicht mehr dem aktuellen Stand entsprechen.
Diese Sanierungspflichten gelten bei geerbten oder geschenkten Immobilien
Auch wenn keine Energieausweispflicht besteht, sind neue Eigentümer:innen nicht automatisch von weiteren energetischen Anforderungen befreit.
Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet sie, bestimmte energetische Standards innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübertragung umzusetzen – unabhängig davon, ob die Immobilie geerbt oder geschenkt wurde. Diese Regelung betrifft insbesondere ältere Bestandsgebäude, die energetisch nicht mehr dem aktuellen Stand entsprechen.
Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
Ist die oberste Decke zu einem unbeheizten Dachraum nicht ausreichend gedämmt, muss dies nachträglich erfolgen. Alternativ kann auch das Dach selbst gedämmt werden. Die Maßnahme ist verpflichtend, wenn die Wärmedämmung nicht dem Mindeststandard nach DIN 4108-2 entspricht.
Austausch alter Heizkessel
Gas- oder Ölheizkessel, die als sogenannte Standard- oder Konstanttemperaturkessel vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, müssen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumswechsel ersetzt werden – sofern sie nicht unter eine Ausnahme fallen. Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sind davon in der Regel ausgenommen.
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen
Sind Leitungen in unbeheizten Räumen ungedämmt, beispielsweise im Keller, muss nachgebessert werden. Dies ist jedoch vergleichsweise günstig umzusetzen und vermeidet unnötige Energieverluste.
Ausnahmen: Wann greift die Sanierungspflicht nicht?
Das GEG sieht einige wichtige Ausnahmen vor, bei denen die Pflicht zur energetischen Nachrüstung entfällt:
- Selbstnutzung vor dem 1. Februar 2002: Wer das Haus selbst bereits vor dem 1.2.2002 bewohnt hat – beispielsweise als Ehepartner:in der verstorbenen Person – muss die Pflichten nicht erfüllen.
- Denkmalgeschützte Gebäude: Bei Baudenkmälern gelten ebenfalls Ausnahmeregeln. Die Maßnahmen dürfen dann nur umgesetzt werden, wenn sie mit dem Denkmalschutz vereinbar sind. Eine energetische Sanierung darf das äußere Erscheinungsbild oder die Substanz des Gebäudes nicht gefährden.
- Unzumutbarkeit / Wirtschaftlichkeitsgrenze: Wenn nachgewiesen werden kann, dass eine Maßnahme wirtschaftlich unzumutbar ist − etwa weil die Kosten in keinem Verhältnis zu dem Wert der Immobilie stehen − ist es möglich, eine Befreiung bei der zuständigen Behörde zu beantragen (§ 102 GEG).
Frist: Zwei Jahre für die Umsetzung
Die Umsetzungsfrist für die genannten Maßnahmen beträgt zwei Jahre ab dem Datum der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wer die Immobilie nicht innerhalb dieser Frist energetisch ertüchtigt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50,000€ (§ 108 GEG).
Diese Pflicht entsteht im Übrigen automatisch – unabhängig davon, ob den neuen Eigentümer:innen das Gesetz bekannt ist oder nicht.
Fördermöglichkeiten: Staatliche Unterstützung gezielt nutzen
Die Umsetzung der nötigen energetischen Maßnahmen kann schnell hohe Kosten verursachen. Um die Eigentümer:innen zu entlasten, stellt der Staat allerdings umfangreiche Förderprogramme zur Verfügung.
BEG – Bundesförderung für effiziente Gebäude
Die BEG fördert Einzelmaßnahmen wie die Dach- oder Rohrdämmung, den Heizkesseltausch oder energetische Komplettsanierungen. Die Förderung erfolgt entweder über einen Investitionszuschuss (BAFA) oder einen zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss (KfW).
KfW-Kredite für Sanierungsmaßnahmen
Die KfW bietet ergänzend zur BEG eigenständige Förderkredite für energetische Maßnahmen an – etwa zur Finanzierung umfassender Sanierungen, zur Heizungsmodernisierung oder für den altersgerechten Umbau. Besonders attraktiv sind dabei die Tilgungszuschüsse, durch die ein Teil des Kredits erlassen wird, wenn bestimmte Effizienzstandards erreicht werden.
Steuerbonus für Sanierungen (§ 35c EStG)
Alternativ können energetische Maßnahmen über einen Steuervorteil von bis zu 20 Prozent − verteilt auf drei Jahre − geltend gemacht werden. Voraussetzung ist die Ausführung durch ein Fachunternehmen und die Bescheinigung über die energetische Qualität.
Unsere Empfehlung: Energieberatung einholen
Fazit
Bei dem Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung ist erst einmal kein Energieausweis erforderlich. Dennoch gelten für neue Eigentümer:innen wichtige Sanierungspflichten gemäß des Gebäudeenergiegesetzes – und das mit einer Frist von zwei Jahren.
Diejenigen, die sich rechtzeitig informieren und die nötigen Maßnahmen mit fachlicher Begleitung planen, vermeiden nicht nur Bußgelder, sondern sparen auch langfristig hohe Energiekosten ein. Zudem stehen für sie attraktive Fördermittel zur Verfügung.
Es ist also essentiell, die neue Verantwortung als Eigentümer:in aktiv wahrzunehmen und die gesetzlich vorgegebenen Maßnahmen sorgfältig umzusetzen.
Häufig gestellte Fragen
Muss bei einer Erbschaft ein Energieausweis erstellt werden?
Nein, bei einer Erbschaft oder Schenkung besteht keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung oder Vorlage eines Energieausweises.
Welche Pflichten entstehen trotzdem?
Neue Eigentümer:innen müssen unter bestimmten Bedingungen energetische Sanierungen vornehmen, insbesondere an Dach, Heizung und Leitungen – und zwar innerhalb von zwei Jahren.
