Inhalt des Artikels
- Warum sich eine energetische Sanierung (fast) immer lohnt
- 5 typische Fehler und wie sie zu vermeiden sind
- Ist energetisches Sanieren Pflicht?
- Energetisch sanieren: Welche Maßnahmen wirklich helfen
- Kosten und Förderung im Schnell-Überblick
- Von der Energieberatung zur Förderung: Wie der Sanierungsfahrplan Geld spart
- Gesetzliche Vorschriften im Jahr 2025
- Fazit
- Häufig gestellte Fragen
Inhalt
Das Wichtigste in Kürze
- Sanierung immer mit Energieberater:in umsetzen, um teure Stolpersteine zu vermeiden und Förderungen zu erhalten
- Ab 2025 gelten strengere Regeln für Neubauten oder beim Eigentümerwechsel. Wer Vorgaben versäumt muss mit Strafen bis 50.000€ rechnen
- Förderungen der KFW und BAFA machen eine energetische Sanierung deutlich attraktiver
- An den Sanierungsfahrplan denken! Dieser ist Voraussetzung für ein Förderung für energetische Sanierungen
Warum sich eine energetische Sanierung (fast) immer lohnt
Die energetische Sanierung eines Wohngebäudes zählt zu den wirksamsten Hebeln, um Energiekosten zu senken und gleichzeitig einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Sie umfasst eine Vielzahl technischer und baulicher Maßnahmen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch eines Hauses deutlich zu reduzieren – von der Dämmung über den Austausch alter Fenster bis hin zur neuen Heizung. Trotz anfänglicher Investitionskosten bietet eine durchdachte Sanierung auf lange Sicht sowohl wirtschaftliche als auch ökologische Vorteile.
Warum sich eine energetische Sanierung lohnt
Ein sanierter Altbau verbraucht im Durchschnitt bis zu 80% weniger Heizenergie als unsanierte Gebäude mit veralteter Technik. Das bedeutet für Eigentümer:innen konkret: Niedrigere laufende Kosten bei gesteigertem Wohnkomfort und zeitgleich profitiert der Wert Ihrer Immobilie.
Energetische Sanierungsmaßnahmen können zudem durch Fördermittel, etwa von der KfW oder dem BAFA, erheblich finanziell entlastet werden. In vielen Fällen übernimmt der Staat über Zuschüsse oder Tilgungszuschüsse bis zu 50% der förderfähigen Kosten.
Wann sich die Sanierung nicht lohnt?
Die Sanierung lohnt sich für viele Hausbesitzer:innen nur dann, wenn Förderungen effektiv genutzt werden können. Hier ist es wichtig, keine Fehler zu begehen, da sonst Zuschüsse und Kredite nicht genutzt werden können.
Wir empfehlen: Planen Sie die gesamte energetische Sanierung mit einem/einer Energieberater:in, um Fördermittel voll und ganz zu Ihren Gunsten zu nutzen!
5 typische Fehler und wie sie zu vermeiden sind
So sinnvoll eine energetische Sanierung auch ist – sie will gut geplant sein. Denn wer unvorbereitet oder unkoordiniert vorgeht, riskiert nicht nur unnötige Kosten, sondern unter Umständen auch den Verlust staatlicher Förderungen. Die folgenden fünf Fehler treten in der Praxis besonders häufig auf, lassen sich jedoch mit dem richtigen Vorgehen leicht vermeiden:
#1 - Keine Energieberatung beauftragt
Ohne eine qualifizierte Energieberatung ist es kaum möglich, den energetischen Zustand eines Gebäudes fundiert einzuschätzen. Noch gravierender: Wer keine BAFA-anerkannte Beratung in Anspruch nimmt, verliert in vielen Fällen den Anspruch auf Fördermittel. Besonders bei Einzelmaßnahmen wie dem Austausch alter Fenster oder einer neuen Wärmedämmung ist eine vorab erstellte Planung durch eine:n Energieberater:in entscheidend.
#2 - Fördermittel nicht rechtzeitig beantragt
KfW- oder BAFA-Förderungen müssen grundsätzlich vor Beginn der Sanierungsmaßnahme beantragt werden. Wer bereits mit der Umsetzung startet, selbst wenn es nur um vorbereitende Arbeiten geht, hat keinen Anspruch mehr auf Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite. Wichtig ist also: Erst Förderung beantragen, dann beauftragen und bauen.
Auch hier wieder unsere Empfehlung: Energetische Sanierung nur mit Energieberater:in. Denn so umgehen Sie Stolpersteine und erhalten das beste Nutzen-Aufwand-Verhältnis.
#3 - Maßnahmen ohne Gesamtkonzept durchgeführt
Einzelne energetische Maßnahmen wie Dämmung oder Heizungstausch sollten nicht isoliert betrachtet werden. Fehlt ein ganzheitlicher Sanierungsfahrplan, kann es zu teuren Folgeproblemen kommen, wie etwa der Schimmelbildung durch fehlende Lüftungskonzepte. Auch die maximale Energieeinsparung wird nur erreicht, wenn die Maßnahmen sinnvoll aufeinander abgestimmt sind.
#4 - Günstig statt nachhaltig saniert
Billige Dämmstoffe, schlecht isolierende Fenster oder minderwertige Heiztechnik führen zwar zu kurzfristiger Kostenersparnis, mindern jedoch die Energieeffizienz und können zu teuren Nachbesserungen führen. Wer die Sanierung als Investition betrachtet, profitiert über Jahre von deutlich reduzierten Heizkosten und einer besseren Amortisation.
#5 - Gesetzliche Anforderungen nicht beachtet
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bestimmte Standards für beheizte Wohngebäude vor, etwa bei einem Eigentümerwechsel oder beim Austausch der Heizung. Wer diese Anforderungen ignoriert, riskiert Bußgelder oder Nachrüstpflichten. Eine professionelle Baubegleitung hilft dabei, alle relevanten Vorschriften einzuhalten und eine energetische Sanierung rechtssicher umzusetzen.
Ist energetisches Sanieren Pflicht?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer:innen unter bestimmten Bedingungen zu energetischen Sanierungsmaßnahmen. Bei einem Eigentümerwechsel müssen neue Eigentümer:innen innerhalb von zwei Jahren spezifische Vorgaben erfüllen. Dabei ist es egal ob der Wechsel durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung stattgefunden hat.
Zu den verpflichtenden Maßnahmen zählen der Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind, die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs sowie die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre. Diese Pflichten gelten nicht für Eigentümer:innen, die das Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen.
Vorsicht! Wer diese Vorgaben ignoriert, auch aus Unwissenheit heraus, muss mit Bußgeldern von bis zu 50.000 € rechnen.
Energetisch sanieren: Welche Maßnahmen wirklich helfen
Wer energetisch sanieren möchte, hat eine Vielzahl an Optionen. Vom Dämmen, über den Austausch undichter Fenster bis hin zur Integration erneuerbarer Energien. Stellt sich die Frage: Welche Maßnahmen bringen die größten Effekte bei der Energieeinsparung?
Zuerst einmal wichtig: Welche Maßnahmen für Ihre energetische Sanierung die besten sind, hängt ganz individuell von Haus, Grundstück und Region ab. Eine Gebäudesanierung sollte daher, wie bereits mehrfach erwähnt, immer mit Energieberater:innen stattfinden, um höchste Einsparungen zu erzielen. Folgende Maßnahmen sind häufig Teil einer Modernisierung:
Fassadendämmung
Die Dämmung der Außenwände zählt zu den effektivsten Maßnahmen einer energetischen Sanierung, da hier ein großer Teil der Wärmeverluste entsteht, insbesondere bei älteren, unsanierten Gebäuden. Durch eine verbesserte Dämmung der Fassade lässt sich der Heizenergieverbrauch deutlich senken, oft um bis zu 20–30%, je nach Ausgangszustand des Hauses. Zudem verbessert sich das Raumklima, da die Wände weniger auskühlen und es zu weniger Zugluft kommt.
Möglichkeiten der Fassadendämmung:
- Wärmedämmverbundsystem (WDVS): Besonders geeignet bei Putzfassaden.
- Vorgehängte hinterlüftete Fassade: Sehr langlebig, witterungsbeständig und besonders bei unebenen Fassaden geeignet.
- Innendämmung: Wird angewendet, wenn eine Dämmung von außen nicht möglich oder nicht erlaubt ist (z. B. bei denkmalgeschützten Gebäuden)
Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke
Ein schlecht oder gar nicht gedämmtes Dach ist ein großer Schwachpunkte in der Gebäudehülle. Hier kann bis zu 30% der Heizwärme verloren gehen. Deshalb zählt die Dachdämmung zu den zentralen Maßnahmen einer energetischen Sanierung. Ob das Dachgeschoss bewohnt ist oder nicht, entscheidet darüber, welche Dämmmethode sinnvoll ist.
Möglichkeiten der Dachdämmung:
- Zwischensparrendämmung: gängige Methode und vergleichsweise kostengünstig
- Untersparrendämmung: Alternative zur Zwischensparrdämmung
- Aufsparrendämmung: effektiver, ideal bei Neueindeckung oder größeren Dachsanierungen
- Dämmung der obersten Geschossdecke: wenn Dachgeschoss nicht ausgebaut/ beheizt ist, vergleichsweise einfach und kostengünstig
Kellerdecke dämmen
Die Dämmung der Kellerdecke ist eine häufig unterschätzte, aber äußerst wirkungsvolle Maßnahme zur Verbesserung der Energieeffizienz. Durch eine ungedämmte Kellerdecke entweicht Wärme aus dem Erdgeschoss nach unten in unbeheizte Kellerräume. Mit einer vergleichsweise geringen Investition lässt sich die Wärmeabstrahlung deutlich reduzieren, was die Heizkosten senkt und den Wohnkomfort spürbar verbessert.
Möglichkeiten der Kellerdeckendämmung:
- Aufgedübelte Dämmplatten: günstig und schnell umsetzbar.
- Spritzdämmung oder Einblasdämmung: lückenlose Dämmung, allerdings teurer
- Verkleidung mit abgehängter Decke: bei optischen Anforderungen
Fenstertausch
Jeder kennt’s. Alte Fenster verursachen einen unangenehmen kalten Zug und wirken sich somit auch auf die Energiebillanz des Gebäudes aus. Durch undichte Fenster geht nicht nur viel Heizwärme verloren. Zudem entstehen auch Zugluft, Kondensat und Schimmelrisiken. Der Austausch gegen moderne Fenster mit Wärmeschutzverglasung zählt daher zu den effektivsten energetischen Einzelmaßnahmen, sowohl in Bezug auf Energieeinsparung als auch auf Wohnkomfort.
Möglichkeiten beim Fenstertausch:
- Zweifach- oder Dreifachverglasung: Standard-Lösung für die meisten Gebäude
- Rahmenmaterialien mit guten Dämmwerten: verbessertes Modell, da auch Rahmen optimal isoliert
- Rollladenkästen nicht vergessen: alte Systeme können ebenfalls eine Wärmebrücke darstellen
Heizungstausch
Ein veraltetes Heizsystem gehört oft zu den größeren Energieverbrauchern im Haus. Insbesondere Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, arbeiten ineffizient und sind laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) in vielen Fällen sogar austauschpflichtig. Wer modern heizt, spart nicht nur Heizkosten, sondern senkt auch den CO₂-Ausstoß. Gleichzeitig ist er eine Voraussetzung, um bestimmte Förderprogramme nutzen zu können.
Möglichkeiten beim Heizungstausch:
- Brennwerttechnik (Gas oder Öl): vergleichsweise günstig, allerdings weniger zukunftsfähig
- Wärmepumpe: stark gefördert, sehr umweltfreundlich
- Pellet- oder Holzheizung: CO₂-neutral, besonders im ländlichen Raum beliebt
- Hybridheizung: häufige Zwischenlösung, wenn vollständiger Umstieg auf erneuerbare Energien nicht möglich
- Solarthermie zur Heizungsunterstützung: auch geeignet für Warmwasser, im Sommer besonders effizient
Lüftung installieren
Wer sein Haus energetisch saniert, sorgt in der Regel dafür, dass es dichter wird. Durch neue Fenster, gedämmte Fassaden oder Dachflächen. Was energetisch sinnvoll ist, bringt jedoch ein neues Problem mit sich: Der natürliche Luftaustausch findet kaum noch statt. Die Folge können feuchte Innenräume, Schimmelbildung oder schlechte Luftqualität sein. Eine Lüftungsanlage schafft hier Abhilfe und gehört bei umfassender Sanierung idealerweise zum Gesamtkonzept.
Möglichkeiten der kontrollierten Wohnraumlüftung:
- Zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung: spart Heizenergie und sorgt für konstant gute Luft
- Dezentrale Lüftungsgeräte: für Nachrüstungen oder Teilsanierungen
- Lüftung mit Feuchtesensorik: automatisierte Steuerung für mehr Effizienz
Weitere Maßnahmen
- Hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage: optimiert die Verteilung des Heizwassers und verbessert die Effizienz des Systems
- Einbau von Smart-Home-Systemen: ermöglicht eine intelligente Steuerung von Heizung und Beleuchtung zur weiteren Energieeinsparung
Unsere Tipps
- Energieberater:in beauftragen: Ein:e zertifizierte:r Energieberater:in analysiert den energetischen Zustand Ihrer Immobilie, erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) und zeigt auf, welche Maßnahmen sinnvoll und förderfähig sind. Zudem ist die Beratung oft Voraussetzung für staatliche Fördermittel – etwa bei der BAFA.
- Reihenfolge der Maßnahmen beachten: Energetische Maßnahmen bauen aufeinander auf. Wer z. B. erst die Heizung erneuert und dann die Dämmung durchführt, riskiert eine zu groß dimensionierte Anlage. Daher gilt: Gebäudehülle zuerst (Dach, Fenster, Fassade), dann Anlagentechnik (Heizung, Lüftung).
- Maßnahmen langfristig denken: Nicht jede Maßnahme rechnet sich sofort, aber viele energetische Sanierungen amortisieren sich über die Jahre – besonders bei steigenden Energiekosten. Wer strategisch saniert, spart auf lange Sicht und steigert den Wert der Immobilie.
Kosten und Förderung im Schnell-Überblick
Die Kosten einer energetischen Sanierung hängen stark vom Zustand des Gebäudes und den gewählten Maßnahmen ab. Einzelmaßnahmen wie die Dämmung der Kellerdecke beginnen bereits ab rund 30–50€/m², während umfassende Sanierungen schnell Summen im fünfstelligen Bereich erreichen. Wer jedoch klug plant, kann einen erheblichen Teil der Investition über Fördermittel abdecken.
- Förderprogramme: Über die Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) stehen zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss zur Verfügung. Über das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) können Zuschüsse für einzelne Maßnahmen wie den Heizungstausch oder eine Energieberatung beantragt werden.
- Förderhöhe: Je nach Maßnahme, Effizienzstandard und Beratung können bis zu 50% der förderfähigen Kosten übernommen werden.
- Steuerliche Vorteile: Alternativ zur direkten Förderung lassen sich bestimmte Sanierungskosten auch steuerlich absetzen. Über 3 Jahre verteilt mit bis zu 20% der Aufwendungen, maximal 40.000€ pro Objekt.
Von der Energieberatung zur Förderung: Wie der Sanierungsfahrplan Geld spart
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist weit mehr als nur eine Empfehlungsliste – er ist das strategische Herzstück einer gut geplanten energetischen Sanierung. Er wird von qualifizierten Energieberater:innen erstellt und zeigt in sinnvoller Reihenfolge auf, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen an Ihrem Wohngebäude notwendig und realisierbar sind, sowohl technisch als auch wirtschaftlich.
- Höhere Förderquoten: Wer Maßnahmen aus einem iSFP umsetzt, erhält in vielen Fällen einen Bonus von 5% auf die förderfähigen Kosten, zusätzlich zu den regulären Förderungen der KfW oder BAFA.
- Planungssicherheit: Statt Einzelmaßnahmen planlos umzusetzen, hilft der iSFP, technische Abhängigkeiten und die optimale Reihenfolge zu erkennen. So lassen sich teure Doppelarbeiten oder ineffiziente Teillösungen vermeiden.
- Er ist selbst förderfähig: Die Kosten für die Erstellung des Fahrplans werden mit bis zu 80% vom BAFA bezuschusst, maximal 1.300€ für Einfamilienhäuser bzw. 1.700€ bei Mehrfamilienhäusern.
- Schrittweise umsetzbar: Der Sanierungsfahrplan ist bewusst langfristig angelegt. Eigentümer:innen können einzelne Maßnahmen nach und nach umsetzen, je nach Budget und Bedarf, und dennoch von Fördervorteilen profitieren.
Gesetzliche Vorschriften im Jahr 2025
Ab 2025 gelten für eine energetische Gebäudesanierung verschärfte gesetzliche Vorgaben, die insbesondere den Einbau neuer Heizungen und den energetischen Standard von Neubauten betreffen. Neue Heizsysteme müssen künftig zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das betrifft vor allem Wärmepumpen, Solarthermie oder hybride Systeme. Für Neubauten wird zudem der Effizienzhaus-40-Standard verpflichtend, wodurch deutlich höhere Anforderungen an die Energieeffizienz gelten.
Auch bei Bestandsgebäuden greifen klare Regeln: Alte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik nutzen, müssen ausgetauscht werden. Beim Eigentümerwechsel sind neue Eigentümer:innen in der Pflicht, bestimmte Sanierungsmaßnahmen wie die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Austausch ineffizienter Heizungen innerhalb von zwei Jahren umzusetzen.
Fazit
Eine energetische Sanierung lohnt sich langfristig fast immer durch niedrigere Energiekosten, besseren Wohnkomfort und den Werterhalt Ihrer Immobilie. Wer frühzeitig plant, kann gezielt Fördermittel nutzen und gesetzliche Vorgaben erfüllen. Der individuelle Sanierungsfahrplan hilft dabei, Maßnahmen sinnvoll aufeinander abzustimmen und Fehler zu vermeiden. So wird aus der Sanierung eine Investition in Effizienz, Klimaschutz und Zukunftssicherheit.
Häufig gestellte Fragen
Was fällt alles unter eine energetische Sanierung?
Unter ein energetische Sanierung fallen alle baulichen Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes senken z. B. Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke, der Austausch alter Fenster, der Heizungstausch sowie die Installation effizienter Lüftungsanlagen. Auch Einzelmaßnahmen wie die Dämmung von Heizungsrohren oder der hydraulische Abgleich zählen dazu und können mit bis zu 50 Prozent gefördert werden.
Kann eine energetische Sanierung auf Mieter:innen umgelegt werden?
Ja, Vermieter:innen dürfen die Kosten energetischer Sanierungsmaßnahmen anteilig auf die Mieter:innen umlegen. Aktuell bis zu 8% der Kosten pro Jahr. Voraussetzung ist, dass es sich um förderfähige Maßnahmen handelt, die den energetischen Zustand des Gebäudes verbessern. Außerdem müssen gesetzliche Fristen und Informationspflichten eingehalten werden.
Was bringt am meisten bei einer energetischen Sanierung?
Das größte Einsparpotenzial liegt meist in der Dämmung der Gebäudehülle (Dach, Fassade, Kellerdecke) und im Tausch alter Heizungen. Gerade bei unsanierten Altbauten kann der Energieverbrauch um bis zu 70% sinken.
Wer kann die Energetische Sanierung steuerlich absetzen?
Eigentümer:innen selbst genutzter Wohngebäude können ihre Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Laut §35c EStG bis zu 20% über drei Jahre verteilt, maximal 40.000€ pro Objekt. Die Maßnahmen müssen fachgerecht umgesetzt und bestimmten Anforderungen an beheizte Wohngebäude entsprechen.
